تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت چگونه است؟
کار از محکم کاری عیب نمیکند! ضرب المثلی آشنا که در عین حال، مثال بارزی برای تقسیم واحد ها در مشارکت در ساخت است.
یکی از پرچالشترین و مهمترین بخشهای مشارکت در ساخت، بحث تقسیم واحدها است. اما آیا شما اطلاعی از روشها و نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت دارید؟ اگر خیر، با ما در ادامه این مطلب از وبسایت اطلس طوس همراه باشید. چرا که ما قصد داریم تا اطلاعات مختصر و مفیدی را در این زمینه در اختیارتان قرار دهیم.
منظور از تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت چیست؟
معمولا برای شفاف شدن تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، حتما باید قراردادی بین سازنده و مالک تنظیم شود. در متن این قرارداد هم تفاهمی بین آنها در خصوص میزان سهم و محل واحدها ذکر میشود. با استفاده از تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، از بروز درگیریها و ایجاد اختلافاتی که ممکن است پس از اتمام پروژه به وجود آید، جلوگیری میکنید.
انواع روشهای تقسیم واحد در مشارکت در ساخت
ساخت و ساز مشارکتی یک معامله دو سر سود است. البته در صورتی که تقسیم سهم ساختمان به صورت منصفانه بین مالک و سازنده انجام شود. به طور کلی برای تقسیم واحد در مشارکت در ساخت، سازنده و مالک، مطابق روشهایی که در ادامه ذکر میکنیم، پیش میروند.
تقسیم واحدها به صورت درصدی یا مشاعی
در این روش، تقسیم سهم ساختمان بر اساس درصدی انجام میشود که این درصدها میتوانند به صورت ۳۰ـ۷۰، ۶۰ـ۴۰ـ ۵۰-۵۰ به نفع هر کدام از طرفین باشند. به عنوان مثال در توافق ۶۰ـ۴۰ در یک ساختمان ۵ طبقه که به نفع مالک باشد، ۳ طبقه به مالک و ۲ طبقه به سازنده میرسد.
البته ناگفته نماند که تعیین اینکه کدام درصد به سازنده یا مالک تعلق بگیرد، به عواملی مانند مساحت زمین، تعداد واحدها، موقعیت مکانی، نوع پروژه، هزینهها، ارزش پروژه و… بستگی دارد.
تقسیم واحدها بر اساس تعداد واحدها
این نوع از تقسیم واحدها برای ساختمانهایی که تعداد واحد زوج دارند بسیار راحتتر است. در این روش اگر ساختمانی ۱۰ واحد داشته باشد، ۵ واحد به سازنده و ۵ واحد هم به مالک تعلق دارد.
تقسیم انباری و پارکینگ نیز در این روش بر اساس تفاهم دو طرف صورت میگیرد. در نظر داشته باشید که موقعیت تمام واحدهای یک ساختمان برابر نیست و باید در حین تقسیم واحد در مشارکت در ساخت به متراژ و موقعیت واحدها نیز دقت کنید.
البته گاهی اوقات، تقسیم واحدها بر اساس تعداد واحدها با احتساب اختلاف مساحت و مرغوبیت واحدها انجام میشود. در این روش، مالک و سازنده باید با یکدیگر توافق کنند که واحدهایی که مرغوبیت بیشتری دارند را به طور مساوی تقسیم کنند. در صورتی که تعداد واحدهایی که بهتر هستند، برابر نباشد نیز باید با پرداخت پول یا افزایش سهم طرفین، به توافق برسند.
تقسیم نامه در مشارکت در ساخت چیست؟
تقسیم نامه در مشارکت در ساخت، سندی حقوقی است که پس از اتمام پروژه ساختمانی و تعیین سهم هر یک از شرکا (مالک زمین و سازنده) تنظیم میشود. این سند به طور دقیق مشخص میکند که هر یک از شرکا چه تعداد واحد یا چه سهمی از ساختمان را به عنوان عوض خدمات خود دریافت خواهند کرد.
با تنظیم دقیق تقسیم نامه، از بروز اختلافات احتمالی بین شرکا در آینده جلوگیری میشود. علاوه بر این، این سند میتواند به عنوان اساسی برای معاملات بعدی مانند فروش یا اجاره واحدهای ساخته شده مورد استفاده قرار گیرد.
در تقسیم نامه به چه مواردی اشاره میشود؟
- مشخصات طرفین قرارداد: نام و مشخصات کامل مالک زمین و سازنده
- مشخصات ملک: مشخصات کامل ملک از جمله موقعیت، متراژ و …
- شرح پروژه: نوع پروژه، تعداد واحدها، مشخصات فنی و …
- سهم هر یک از شرکا: تعداد واحدها یا درصد مالکیت هر یک از شرکا در ساختمان
- شرایط پرداخت: نحوه پرداخت هزینههای مشترک، مالیات و عوارض
- شرایط فسخ قرارداد: شرایطی که در صورت بروز اختلاف یا عدم انجام تعهدات، قرارداد فسخ شود.
نکات مهم در خصوص تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
هر پروژه، شرایط و ویژگیهای خاص خود را دارد که در زمان تقسیم بندی واحدها باید به نکات مهمی دقت داشته باشید که از این موارد، میتوانیم به موارد زیر اشاره کنیم.
- در زمان تقسیم بندی واحدها، به درصدی که عرف بازار است، متکی نباشید.
- هنگام عقد قرارداد به طور دقیق درصد مالکیت سازنده و صاحب ملک را محاسبه کنید.
- تمامی ویژگیهای زمین و نتایج بررسی تمامی جوانب زمین در قرارداد ذکر شود.
- حتما در متن قرارداد به طور کاملا واضح مشخص کنید کدام واحدها متعلق به سازنده و کدام واحدها متعلق به مالک است.
- در نظر داشته باشید متراژ و مساحت واحدها در هنگام تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت نکته مهمی است که باید به آن توجه کنید.
- در هنگام تقسیم واحدها، وضعیت واحدها را از لحاظ موقعیت جنوبی، شمالی، غربی و… در نظر بگیرید.
- با توجه به اینکه انباری و پارکینگ در هنگام ساخت پروژهها زیاد به چشم نمیآید و امکان بروز مشکل بر سر این دو هم هست؛ بنابراین بهتر است در هنگام تقسیم واحدها، وضعیت انباری و پارکینگ را از لحاظ اینکه به سازنده یا مالک تعلق دارد هم مشخص کنید.
علاوه بر نکات مهم ذکر شده، در قراردادی که بین مالک و سازنده تنظیم میشود، نباید به تقسیم درصدی اکتفا کنید. در واقع در متن قرارداد، کاملا واضح و دقیق، تعداد و نوع واحدها باید مشخص شوند. با رعایت این نکات، تمامی شرایط و توافقها به طور دقیق انجام میشوند و جایی برای هیچ گونه نگرانی بعد از اتمام پروژه برای تقسیم واحدها باقی نمیماند.
سخن آخر
به طور کلی صاحبان ملکهای قدیمی و افرادی که در بازسازی و ساخت بناهای قدیمی فعالیت دارند، میتوانند با مشارکت در ساخت به سود مطلوبی برسند. مشارکت در ساخت با تقسیم اصولی سهم ساختمان بین مالک و سازنده نتیجهبخش است که برای این کار، باید قراردادی را تنظیم کنید.
در واقع باید بعد از بررسیهای انجام شده در خصوص جوانب مختلف پروژه و قبل از شروع کار ساخت و ساز، تقسیم واحدها به طور کاملا دقیق و اصولی در قرارداد نوشته شود. دقت داشته باشید که در قرارداد نوشته شده، تعداد واحدها، متراژ، موقعیت واحدها، مالکیت انباری و پارکینگ مشخص شود.
سوالات متداول در خصوص تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت چگونه است؟
آیا میتوان از وکلا برای تقسیم واحدها کمک گرفت؟
بله، وکلا میتوانند در تنظیم قرارداد و تقسیم واحدها کمک کنند.
چگونه میتوان از بروز اختلافات در تقسیم واحدها جلوگیری کرد؟
با تنظیم قرارداد جامع و شفاف و مشاوره با وکیل متخصص میتوان از بروز اختلافات جلوگیری کرد.
آیا تقسیم واحدها در پروژههای دولتی متفاوت است؟
بله، پروژههای دولتی معمولاً قوانین و مقررات خاص خود را دارند که باید رعایت شود.
آیا تقسیم واحدها میتواند به صورت تصادفی انجام شود؟
خیر، تقسیم تصادفی معمولاً مناسب نیست و باید بر اساس معیارهای مشخص انجام شود.
