مشارکت در ساخت، راهکاری جذاب برای مالکانی است که قصد ساخت و ساز دارند اما بودجه کافی ندارند. اما یکی از مهم‌ترین سوالاتی که در این مسیر مطرح می‌شود، میزان کمیسیون سازنده یا همان درصد مشارکت در ساخت است. این سوال، با توجه به پیچیدگی‌های قراردادهای مشارکت و نوسانات بازار، پاسخ دقیقی ندارد.

اما نگران نباشید؛ ما مشاورین اطلس طوس با سال‌ها تجربه در این حوزه، آماده‌ایم تا به شما در محاسبه دقیق کمیسیون و انتخاب بهترین گزینه کمک کنیم. پس با ما همراه باشید.

منظور از کمیسیون مشارکت در ساخت چیست؟

کمیسیون مشارکت در ساخت به پولی گفته می‌شود که در قراردادهای مشارکت در ساخت بین مالک زمین و سازنده، به‌عنوان پاداش یا پورسانت به یکی از طرفین یا شخص ثالثی مانند مشاور املاک پرداخت می‌شود. این مبلغ می‌تواند درصدی از کل ارزش پروژه، درصدی از سود نهایی پروژه یا حتی مبلغ ثابتی باشد که هر دو طرف از قبل توافق با آن توافق کردند.

تعیین میزان کمیسیون به عوامل مختلفی مانند پیچیدگی پروژه، میزان خدماتی که توسط شخص دریافت‌کننده کمیسیون ارائه می‌شود، توافق طرفین و عرف بازار بستگی دارد.

چرا باید بابت مشارکت در ساخت کمیسیون پرداخت کنیم؟

در بازار املاک و مستغلات، پرداخت کمیسیون به واسطه‌ها به عنوان یک رویه معمول و متداول شناخته می‌شود و دلایل مختلفی نیز دارد. در واقع این کمیسیون نوعی پاداش برای کارگزاران و خدماتی است که توسط مشاورین املاک انجام می‌شود. این افراد با داشتن دانش و تجربه در بازار ملک، به مالک و سازنده کمک می‌کنند تا به توافق برسند و فرآیند مشارکت را با موفقیت به پایان برسانند.

از جمله مهم‌ترین دلایل پرداخت کمیسیون می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

یافتن طرف قرارداد مناسب

واسطه‌ها در واقع پل ارتباطی بین مالکان زمین و سازندگانی هستند که قصد شرکت در ساخت دارند. آن‌ها با داشتن یک شبکه گسترده از مخاطبین که شامل مالکان زمین، سازندگان، پیمانکاران و سایر افراد مرتبط با حوزه ساخت و ساز می‌شود می‌توانند به سرعت و دقت طرف قرارداد مناسب را برای هر یک از طرفین پیدا کنند.

تدوین قرارداد

قرارداد مشارکت در ساخت، یک سند حقوقی پیچیده است. تنظیم این قرارداد نیازمند دانش تخصصی و تجربه کافی است. کارگزار حرفه‌ای با تسلط بر قوانین و مقررات مربوطه، می‌توانند قراردادهایی را تدوین کنند که از حقوق و منافع هر دو طرف (مالک و سازنده) به بهترین شکل ممکن محافظت کرده و از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کنند.

مذاکره و حل اختلاف

اختلاف‌نظر بین مالک و سازنده در پروژه‌های مشارکت در ساخت، امری طبیعی است. کمک مشاوران مشارکت در ساخت با مهارت‌های قوی در ارتباط و مذاکره، نقش مهمی در حل این اختلافات ایفا می‌کنند. آنها با ایجاد یک فضای گفتگو و توافق، از بروز مشکلات حقوقی و تاخیر در پروژه جلوگیری کرده و به پیشرفت کار کمک می‌کنند.

نظارت بر اجرای پروژه

ناظر ساخت علاوه بر پیدا کردن طرفین قرارداد و تنظیم قرارداد، در برخی موارد به صورت مستقیم بر روند اجرای پروژه نظارت می‌کنند. این نظارت شامل اطمینان از پیشرفت پروژه مطابق برنامه زمانی مشخص شده و همچنین تضمین کیفیت ساخت بر اساس استانداردهای تعیین شده است.

کاهش ریسک

مشاور املاک در فرآیند های مشارکت در ساخت و ساز، نقش یک راهنمای باتجربه را ایفا می‌کنند. با شناخت عمیق از بازار و قوانین مربوطه، ریسک‌های احتمالی این نوع سرمایه‌گذاری را شناسایی کرده و راهکارهایی برای کاهش آن‌ها ارائه می‌دهند. از جمله مهم‌ترین خدماتی که کارگزاران ارائه می‌دهند، می‌توان به یافتن شرکای مناسب، تنظیم قراردادهای دقیق و نظارت بر روند اجرای پروژه اشاره کرد.

عوامل موثر در میزان کمیسیون املاک برای مشارکت در ساخت

میزان کمیسیون املاک در مشارکت در ساخت تحت تاثیر عوامل متعددی قرار می‌گیرد. این عوامل می‌توانند شامل پیچیدگی پروژه، مدت زمان مورد نیاز برای تکمیل پروژه، ارزش ملک، میزان خدماتی که توسط مشاور املاک ارائه می‌شود (مانند یافتن شرکای مناسب، تنظیم قراردادها، نظارت بر پروژه و …)، تجربه و شهرت مشاور املاک، نرخ‌های رایج در بازار، توافقات شخصی بین مالک و سازنده و شرایط بازار املاک در منطقه باشد.

به طور کلی هرچه پروژه پیچیده‌تر باشد و زمان بیشتری برای تکمیل بخواهد، میزان کمیسیون نیز بالاتر خواهد بود. همچنین، در بازارهای پررونق و رقابتی، ممکن است نرخ کمیسیون‌ها بالاتر باشد.

نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت

عوامل متعددی برای تعیین میزان کمیسیون مشارکت در ساخت نقش دارند، از جمله پیچیدگی پروژه، مدت زمان اجرای پروژه، ارزش ملک، خدمات ارائه شده توسط مشاور املاک، تجربه و شهرت کارگزار، نرخ‌های رایج بازار و توافقات شخصی بین طرفین.

به طور کلی، کمیسیون معمولا بر اساس درصدی از ارزش کل پروژه یا سهم هر یک از طرفین محاسبه می‌شود. اما روش دقیق محاسبه و میزان کمیسیون در هر پروژه می‌تواند متفاوت باشد و بهتر است قبل از شروع همکاری، توافقات لازم بین طرفین به صورت کتبی منعقد شود تا از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شود.

پرداخت کمیسیون مشارکت در ساخت به عهده کیست؟

پرداخت کمیسیون را به عنوان بخشی از هزینه‌های اجرای پروژه در نظر می‌گیرند و آن را بین مالک و سازنده تقسیم می‌کنند. اما نحوه تقسیم این هزینه و میزان سهم هر یک از طرفین، در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص می‌شود. برخی اوقات، سازنده متعهد می‌شود که کل کمیسیون را یکجا پرداخت کند، اما این مورد بستگی به توافقات اولیه طرفین دارد.

مشاور املاکی که در قرارداد مشارکت در ساخت نقش دارد، معمولا در خصوص نحوه پرداخت کمیسیون نقش واسطه و مشاور را ایفا می‌کند. نحوه پرداخت کمیسیون به مشاور املاک در مشارکت در ساخت، به خدماتی که این مشاور ارائه می‌دهد و توافقات اولیه بستگی دارد. 

طبق قوانین، کمیسیون مشارکت ساخت باید توسط مالک و سازنده (دو طرف) به واسطه‌گر پرداخت شود، اما اغلب هزینه کامل توسط سازنده پرداخت می‌شود. چون تمامی هزینه‌های قرارداد و پس از قرارداد بر عهده سازنده است. با توجه به اینکه کمیسیون هم جزء هزینه‌های پس از قرارداد محسوب می‌شود، سازنده مسئول پرداخت آن است.

همچنین، واسط‌ها اغلب در نقش تأمین‌کننده زمین یا ملک هستند و به همین دلیل در زمان دریافت کمیسیون، از مالک هیچ مبلغی دریافت نمی‌کنند. میزان کمیسیون مشارکت در ساخت به ارزش زمین یا ملک بستگی دارد. به همین دلیل هم آن را به عنوان یک متغیر در نظر می‌گیرند. به همین دلیل، میزان آن نه تنها در مناطق مختلف متغیر است، بلکه در شهرستان‌ها نیز تفاوت زیادی دارد. عموما، کمیسیون مشارکت در ساخت به صورت توافقی بین واسط و سازنده تعیین می‌شود. با این حال، براساس تعرفه اتحادیه املاک، می‌توان گفت که 0.5 تا یک درصد از کل سرمایه‌گذاری مالی به عنوان کمیسیون مشارکت در ساخت در نظر گرفته می‌شود.

یک مثال برای درک بیشتر میزان کمیسیون مشارکت در ساخت

برای فهم بهتر نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت، بیایید مثالی را بررسی کنیم. فرض کنید مالکی زمینی دارد و قصد مشارکت در ساخت با یک سازنده را دارد. ارزش زمین مالک یک میلیارد تومان است و سازنده نیز متعهد می‌شود که ساختمانی با ارزش سه میلیارد تومان احداث کند. در این حالت، ارزش کل پروژه چهار میلیارد تومان خواهد بود.

حال، اگر توافق طرفین بر این باشد که مشاور املاک دو درصد از ارزش کل پروژه را به عنوان کمیسیون دریافت کند، مبلغ کمیسیون برابر با هشتاد میلیون تومان خواهد شد.

به عنوان مثال، اگر مشاور املاک علاوه بر یافتن سازنده، روی مراحل مختلف ساخت نظارت کند، ممکن است کمیسیون بالاتری دریافت کند. همچنین، در برخی موارد، طرفین توافق می‌کنند که کمیسیون را به صورت پلکانی و بر اساس پیشرفت پروژه پرداخت کنند.

در آخر

همانطور که مطالعه کردید کمیسیون مشارکت در ساخت، مبلغی است که به عنوان پاداش به واسطه‌هایی که در فرآیند مشارکت در ساخت نقش دارند، پرداخت می‌شود. میزان این کمیسیون به عوامل مختلفی مانند پیچیدگی پروژه، خدمات و توافق طرفین بستگی دارد و معمولا به صورت درصدی از ارزش کل پروژه محاسبه می‌شود. پرداخت این کمیسیون به عهده مالک و سازنده است و نحوه تقسیم آن در قرارداد مشخص می‌شود.

سوالات متداول در خصوص کمیسیون مشارکت در ساخت

چه مواردی باید در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود؟

مشخصات ملک، سهم هر طرف، مدت زمان ساخت، نحوه پرداخت و شرایط فسخ قرارداد.

چگونه یک سازنده معتبر برای مشارکت در ساخت پیدا کنیم؟

بررسی رزومه سازنده، مراجعه به پروژه‌های قبلی، مشورت با افراد با تجربه.

آیا می‌توان کمیسیون مشارکت در ساخت را در قرارداد کاهش داد؟

بله، با مذاکره با طرف مقابل می‌توان به توافق جدیدی رسید.