تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت؛ فرمول محاسبه و نکات حقوقی
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت؛ تحلیل تخصصی و فرمولهای محاسباتی
در پروژههای مشارکت در ساخت، مرحله تقسیم واحدها حساسترین گلوگاه حقوقی و مالی است. اشتباه در محاسبات یا ابهام در متن قرارداد میتواند سود حاصل از نوسازی را به کلی از بین ببرد. در این مقاله از گروه ساختمانی اطلس طوس، تمام جزئیات را بررسی میکنیم.
فهرست دسترسی سریع:
۱. مبانی حقوقی تقسیم واحد (خروج از اشاعه)
از نظر حقوقی، تا قبل از پایان کار و صدور صورتمجلس تفکیکی، تمام شرکا در تمام اجزای ساختمان سهیم هستند. تقسیم واحدها در واقع توافقی است برای مشخص کردن مالکیت اختصاصی در آینده. ما در اطلس طوس توصیه میکنیم این تقسیمبندی حتماً در قالب یک “تقسیمنامه رسمی” پیوست قرارداد شود تا از ادعاهای بعدی جلوگیری گردد.
۲. روشهای رایج تقسیم سهمالشرکه
معمولاً سه متد اصلی برای این کار وجود دارد:
- تقسیم پلهای: تخصیص واحدها به صورت یکیدرمیان بین مالک و سازنده.
- تقسیم بلوکی: اختصاص طبقات پایین به یک طرف و طبقات بالا به طرف دیگر (همراه با پرداخت مابهالتفاوت).
- تقسیم بر اساس ارزش ریالی: عادلانهترین روش که در آن ارزش کل پروژه محاسبه و بر اساس درصد مشارکت تقسیم میشود.
۳. فرمول ساده محاسبه مابهالتفاوت متراژ
بسیاری از کاربران از پیچیدگی ریاضی شکایت دارند. در اینجا فرمول را به زبان کاملاً ساده بازنویسی کردهایم. اگر متراژ واحدی که برداشتهاید با سهم شما دقیقاً یکی نیست، از این روش استفاده کنید:
مبلغ تسویه = (متراژ واقعی در سند – متراژ سهمالشرکه) × قیمت توافقی هر متر
مثال: اگر سهم شما ۱۰۰ متر بوده ولی واحدی که انتخاب کردهاید ۱۰۵ متر است، شما باید هزینه آن ۵ متر اضافه را به قیمت نوساز (مطابق قرارداد) به طرف مقابل بپردازید.
۴. ضریب مرغوبیت و ارزشگذاری طبقات
ارزش یک متر مربع در طبقه پنجم با طبقه اول یکسان نیست. در محاسبات تخصصی اطلس طوس، از جداول مرغوبیت استفاده میشود:
| پارامتر مرغوبیت | تاثیر بر قیمت (حدودی) | توضیحات |
|---|---|---|
| افزایش طبقه | +۳٪ تا +۵٪ | به ازای هر طبقه بالاتر از همکف |
| نورگیری مستقیم (جنوبی) | +۵٪ تا +۱۰٪ | نسبت به واحدهای شمالی یا پاسیوخور |
| ویو و چشمانداز | متغیر | بستگی به ابعاد خیابان و فضای سبز دارد |
۵. چکلیست ۱۰ مرحلهای انتخاب واحد
- تطبیق با نقشه: بررسی دقیق ستونها و فضاهای پرتی در واحد سهم خود.
- پارکینگ و انباری: قید شماره دقیق و عدم مزاحمت در متن تقسیمنامه.
- تراسم و بالکن: نحوه محاسبه متراژ نیمبها یا تمامبها در صورتمجلس تفکیکی.
- مشاعات: تعیین حق استفاده از روفگاردن یا حیاط اختصاصی.
- تجهیزات داخلی: اطمینان از یکسان بودن برند متریال در تمام واحدها.
- آسانسور: بررسی ظرفیت و کیفیت برند (حیاتی برای طبقات بالا).
- سهم از تجاری: در صورت وجود واحد تجاری، نحوه تقسیم سهم سرقفلی.
- هزینههای انتقال: مشخص کردن مسئول پرداخت هزینههای تفکیک و سند.
- زمان تحویل کلید: هماهنگی تاریخ تحویل فیزیکی با تاریخ سند زدن.
- شرط داوری: تعیین یک کارشناس برای حل اختلاف احتمالی در متراژ نهایی.
نیاز به محاسبه دقیق سهم خود دارید؟
کارشناسان اطلس طوس آمادهاند تا با بررسی نقشه و لوکیشن ملک شما، دقیقترین مدل تقسیم واحد را طراحی کنند.
